Comment s'exerce le droit de préemption des Safer

Pour mener à bien leurs missions d’intérêt général, les Safer bénéficient d’un droit de préemption. Quels biens sont concernés ? Lesquels sont exemptés ? Est-il possible de raccourcir les délais ? Le point avec les notaires de Jurisvin.

Les Safer sont des opérateurs de l’espace rural et périurbain, qui disposent de missions d’intérêt général, avec pour principaux objectifs de développer l’agriculture et la forêt en assurant l’installation, le maintien ou la consolidation d’exploitations. Elles doivent aussi, en améliorant la répartition parcellaire, protéger l’environnement et les paysages. Ainsi, elles participent à développer durablement les territoires ruraux et contribuent à assurer la transparence du marché foncier rural.

Notification obligatoire

À cet effet, elles bénéficient d’un droit de préemption et les notaires doivent notifier par voie dématérialisée toute opération rentrant dans le champ d’application de ce droit de préemption. Les notifications doivent indiquer toutes les informations permettant de désigner les biens aliénés, d’identifier les parties à l’acte, ainsi que les principales caractéristiques de l’opération envisagée, telles que le prix ou la présence d’un bail. La notification vaut offre de vente. Étant précisé que les notaires doivent également notifier à la Safer des opérations qui, bien qu’exonérées de droit de préemption, nécessitent d’être portées à sa connaissance.

Champ d’application

Sont notamment sujettes au droit de préemption toutes les cessions à titre onéreux en pleine propriété ou en démembrement de propriété, les donations à des parents éloignés ou non parents, les échanges, dès lors qu’elles portent sur des biens immobiliers bâtis ou non bâtis à usage agricole où qu’ils soient situés, et les biens mobiliers qui leur sont attachés. Les terrains nus à vocation agricole sont aussi concernés, notamment lorsqu’ils sont situés en zone agricole ou naturelle des communes dotées d’un plan local d’urbanisme, ou dans les parties non urbanisées des communes non dotées d’un tel document.

Les exonérations

Sont notamment exonérés de droit de préemption certains échanges d’immeubles ruraux, les ventes entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus, les ventes à charge de soins, les cessions d’usufruit au profit du nu-propriétaire ou de la nue-propriété au profit de l’usufruitier, les ventes au profit de salariés agricoles ou aides familiaux ou associés d’exploitation sous condition, les ventes de terrains destinés à la construction, aux aménagements industriels ou à l’extraction de substances minérales, ou à la constitution ou préservation de jardins familiaux, les ventes de terrains à bâtir d’une superficie inférieure à 2 500 m² ou à la superficie minimale pour pouvoir construire lorsqu’ils font l’objet d’un engagement de construire, certaines ventes de bois et forêts.

Droits de préemption prioritaires

Le droit de préemption des Safer est primé par les droits de préemption institués au profit de l’État, des collectivités ou des établissements publics, par le droit de préemption des indivisaires, et par le droit de préemption du fermier ou du métayer en place sous réserve cependant que le preneur exploite le bien depuis au moins trois ans et qu’il ne soit pas propriétaire de trois fois le seuil du déclenchement du contrôle des structures.

En cas de préemption partielle

Les Safer peuvent être amenées à n’exercer qu’une préemption partielle, notamment lorsque la notification porte sur des biens à usage ou à vocation agricole et des biens sur lesquels elle ne bénéficie pas de droit de préemption. Si le prix a été ventilé, la Safer peut préempter les biens préemptables. En cas de prix global et de préemption partielle, le vendeur pourra accepter le prix proposé par la Safer pour les biens préemptés, ou réclamer une indemnité pour perte de valeur du bien non préempté, ou exiger que la Safer achète l’ensemble.

Deux mois de délai d’instruction

Le délai d’instruction est de deux mois, le silence de la Safer valant renonciation à se prévaloir du droit de préemption. Il est cependant possible de demander une réponse anticipée, sous un mois, sous quinze jours, ou sous soixante-douze heures, en réglant une somme prédéfinie destinée à couvrir les frais exposés pour diligenter une enquête plus rapide. La Safer peut refuser le raccourcissement du délai d’instruction en restituant les fonds versés.

Et les sociétés ?

Les Safer bénéficient d’un droit de préemption en cas d’aliénation à titre onéreux de la totalité des parts ou actions d’une société ayant pour objet principal l’exploitation ou la propriété agricole, mais également en cas d’apport de biens préemptables en société à l’exception de certains apports à des GFA ou GFR. Étant précisé qu’aux termes de la loi du 23 décembre 2021, dite loi Sempastous, et afin de renforcer la régulation du foncier, les Safer se sont vu confier l’instruction des autorisations préalables au titre des transferts de contrôle de sociétés au profit d’un bénéficiaire en situation de concentration ou réalisant à cette occasion un agrandissement significatif.