Qui peut demander à convertir un bail à métayage en bail rural ?

La conversion du bail à métayage en bail rural peut être amiable, judiciaire, sur autorisation et sous contrôle du juge. Elle peut aussi intervenir de plein droit à la demande unique du métayer… parfois au grand dam du bailleur.

Au cours des trois premières années du bail, aucune des parties ne peut imposer à l’autre la conversion du bail à métayage en bail à ferme. À compter de son troisième anniversaire, et à la fin de chaque année culturale, le bail peut être converti, à la demande du bailleur comme du métayer, en envoyant une demande par exploit d’huissier au moins douze mois avant la date souhaitée.

Si les intéressés ne parviennent pas à se mettre d’accord, le demandeur doit saisir le Tribunal paritaire des baux ruraux. L’article L 417-11 du Code rural prévoit quatre cas dans lesquels le juge est tenu d’ordonner la conversion :

• le propriétaire n’entretient pas les bâtiments ;
• le propriétaire refuse de contribuer aux investissements en cheptel ou au matériel indispensables à l’exploitation ;
• le métayer est propriétaire de plus des deux tiers de la valeur du cheptel ou du matériel ;
• la collaboration entre les deux parties n’est plus assurée.

La conversion peut également intervenir de plein droit à la demande unique du métayer, si ce dernier est en place depuis huit ans ou plus, sauf convention contraire conclue entre les parties.

Contrôle de proportionnalité

La mise en place du fermage peut venir :

• bouleverser les intérêts du bailleur et l’équilibre contractuel voulu par les parties : la rémunération perçue par le propriétaire change de nature (plus de bénéfices agricoles, mais des revenus fonciers) et de montant ;
• priver le bailleur de la qualité d’exploitant agricole et des mesures sociales qui y sont liées ;
• diminuer ses ressources : le loyer perçu dans le cadre d’un bail à ferme, fixe et encadré, serait moindre.

Par ailleurs, lorsqu’un propriétaire s’engage dans le métayage, c’est pour bénéficier des raisins pour produire lui-même son vin ou vendre sa récolte à un tiers : qu’en est-il alors si le bailleur a investi dans du matériel pour procéder à la transformation de sa quote-part de récolte ou s’il s'est engagé avec un tiers pour sa livraison pendant plusieurs années ?

Et c’est bien le déséquilibre des intérêts en présence qui a donné lieu à l’intervention de la Cour de cassation. Par un arrêt du 10 octobre 2019 (Cass. 3e Civ., 10 octobre 2019, n° 17-28 862), la Cour de cassation précise qu’il convient de soumettre à un contrôle de proportionnalité l’atteinte que la conversion d’un bail à métayage en fermage porte au droit au respect des biens du propriétaire.

Pour un conseil adapté, n’hésitez pas à consulter votre notaire.

Article paru dans Viti Les Enjeux de décembre 2021