M. Merlot est viticulteur dans la région de Bordeaux. Il souhaiterait convertir son vignoble, qu’il exploite en tant que fermier, en viticulture biologique. Cela nécessiterait notamment des aménagements de drainage. Cependant, son bail prendra fin dans six ans, date à laquelle il partira à la retraite. Pourra-t-il alors prétendre à une indemnité de sortie tenant compte de l’investissement réalisé pour de tels travaux ?
Le Code rural prévoit que le preneur qui a, par son travail ou par ses investissements, apporté des améliorations au fonds loué a droit, à l’expiration du contrat, à une indemnité versée par le bailleur. Mais celle-ci n’est pas due de plein droit. Pour pouvoir en bénéficier, le preneur sortant doit soit avoir informé le bailleur des travaux prévus, soit avoir obtenu son autorisation préalable.
Les cas nécessitant l’information du bailleur sont les suivants : travaux d’amélioration de l’habitat, travaux prévus par arrêté préfectoral et travaux amortis au plus tard six ans après l’expiration du bail (sauf ceux concernant les productions hors-sol, les plantations, les constructions de maison d’habitation…). Pour tous les autres travaux, il y a lieu de demander l’autorisation du bailleur.
Le bailleur doit donner son accord
Concernant une installation de drainage, ces aménagements nécessitent d’avoir obtenu l’aval du bailleur, à moins qu’une clause du contrat ne les ait prévus. En son absence, le preneur ne pourra pas commencer les travaux avant d’en avoir eu l’autorisation écrite. S’il les effectue sans ce document ou avant de l’avoir reçu, il ne pourra prétendre à aucune indemnité. Il est même susceptible d’être condamné à remettre le fonds dans l’état antérieur.
Attention, il y a également lieu de prévenir l’Organisme de défense et de gestion (ODG), qui doit recevoir une notification avant le début des travaux de drainage. En ce qui concerne le montant de l’indemnité auquel le viticulteur pourra prétendre, il est déterminé par l’article L.411-71 du Code rural.
S’agissant d’ouvrages incorporés au sol, l’indemnité sera égale au coût des travaux évalué à la date de l’expiration du bail, déduction faite d’un amortissement calculé à partir du jour de l’exécution des travaux.
En principe la durée d’amortissement des travaux de drainage est fixée par arrêté préfectoral dans chaque département. L’arrêté préfectoral de Gironde relatif à l’application du statut du fermage du 2 décembre 2013 la porte à quinze ans. À défaut, l’amortissement à retenir sera de 6 % par année écoulée depuis la réalisation des ouvrages.
Pour un conseil adapté, n’hésitez pas à consulter votre notaire.
Coût des travaux évalué à la fin du bail : 1 000 euros.
Ici, l’amortissement sera pratiqué à hauteur de six quinzièmes (6 ans entre la date des travaux et la fin du bail/15 ans d’amortissement prévu par l’arrêté) :
6 x 1 000/15 = 400 euros.
Notre viticulteur pourra donc prétendre à une indemnité de sortie à hauteur de 1 000 euros moins 400 euros, soit 600 euros. Dans l’hypothèse, bien entendu, où il aura préalablement demandé l’autorisation du bailleur.
JURISVIN, les notaires du monde viticole
www.jurisvin.fr
Article paru dans Viti 449 d
