Qui peut bénéficier d’une taxe de publicité foncière à taux réduit ?

En principe, les acquisitions d’immeuble sont soumises à la taxe de publicité foncière au taux de 5,09 à 5,807  %, en fonction des départements, qui s’applique sur le prix de vente. Toutefois, il existe un régime de faveur pouvant être adopté dans le cadre de l’acquisition par un fermier : le taux applicable est alors de 0,715  %, sous réserve que certaines conditions soient respectées.

La taxe de publicité foncière peut présenter un taux réduit dans certaines situations. Ce dernier s’applique à la double condition :

1. Qu’au jour de l’acquisition les immeubles acquis soient exploités depuis au moins deux ans, en vertu d’un bail consenti à l’acquéreur personne physique, à son conjoint, à ses ascendants ou aux ascendants de son conjoint, ou encore à la société exploitante acquéreur. Cela permet donc au descendant du preneur, ou encore au gendre ou à la belle-fille du preneur, d’acquérir ce bien dans les mêmes conditions. Ce régime peut également s’appliquer dans l’hypothèse d’une mise à disposition par le preneur au profit de la société acquéreur. L’acquéreur devra justifier que l’immeuble est exploité par bail au moment de l’acquisition depuis plus de deux ans. Toutefois, lorsque le bail est établi sous seing privé et qu’il n’est pas enregistré auprès du service des impôts, ou lorsqu’il est verbal, l’administration accepte que l’acquéreur prouve la durée d’exploitation au moyen de ses attestations de mutualité agricole.
2. Que l’acquéreur prenne l’engagement, pour lui et ses ayants cause à titre gratuit, d’exploiter personnellement les immeubles ainsi acquis pendant un délai minimal de cinq ans, à compter de la date du transfert de propriété. Ce régime peut également s’appliquer en cas d’acquisition faite en vue de l’installation de l’enfant de l’exploitant titulaire du bail, mais, alors, l’engagement d’exploitation personnelle devra être pris par le descendant qui devra intervenir à l’acte d’acquisition.

Des cas de déchéance du régime

Ce régime de faveur pourra être remis en cause, sauf cas de force majeure, s’il y a cessation de l’exploitation personnelle dans le délai de cinq ans ou si les biens sont revendus totalement ou partiellement dans ce même délai. En l’espèce, l’acquéreur ayant bénéficié du régime de faveur devra verser le montant de la taxe de publicité foncière au taux normal et des pénalités. Toutefois, la déchéance du régime ne s’appliquera pas dans les cas suivants, notamment  :

• En cas de revente du bien par l’acquéreur à un descendant ou au conjoint de celui-ci, dès lors que le sous-acquéreur s’engage à poursuivre personnellement l’exploitation jusqu’à l’expiration du délai de cinq ans, à compter de la date du transfert de propriété initial.
• Lorsque l’on procède à l’échange du bien acquis avec le bénéfice du taux réduit, il faudra alors que l’engagement pris par l’acquéreur soit reporté sur les biens ruraux acquis en contre-échange, mais à la condition que les biens reçus aient une valeur au moins égale à celle des biens cédés.
• En cas de transmission à titre gratuit des immeubles acquis intervenant moins de cinq ans après leur acquisition, il n’y aura pas déchéance du régime de faveur, dès lors que l’ayant cause à titre gratuit continue à mettre personnellement en valeur les biens considérés.
• En cas d’apport du bien acquis avec le bénéfice du taux réduit à un groupement foncier agricole, à un groupement d’exploitation en commun, à une exploitation agricole à responsabilité limitée ou à une société civile d’exploitation agricole, sous réserve que l’apporteur prenne dans l’acte d’apport l’engagement pour lui, son conjoint et ses ayants cause à titre gratuit de conserver les parts jusqu’à l’expiration du délai de cinq ans, à compter de la date d’acquisition ayant bénéficié du régime de faveur.

Exemple  : M. Sauvignon, fermier en place depuis plus de deux ans, a acquis les immeubles objet de son bail le 15 mars 2018, et a ainsi bénéficié du régime de faveur. Le 15 octobre 2020, il apporte ces biens à une EARL. Aux termes de cet acte d’apport, il devra prendre l’engagement de conserver ses parts jusqu’au 15  mars 2023. En cas de décès de M. Sauvignon avant cette date, ses héritiers devront conserver les parts jusqu’au 15  mars 2023, pour que le régime ne soit pas remis en cause.

Pour un conseil adapté, n’hésitez pas à consulter votre notaire.

Article paru dans Viti 452 de mai-juin 2020