L’usufruitier propriétaire d’un bien viticole peut-il procéder seul à la conclusion d’un bail rural sur ce bien ? Voici la réponse du réseau des notaires Jurisvin.
Le Code civil prévoit que l’usufruitier ne peut seul donner à bail un immeuble rural. Il doit obtenir le consentement du nu-propriétaire (art.595 du Code civil). Cette obligation concerne également les baux de petites parcelles. La Cour de cassation a régulièrement rappelé que le bail conclu par l’usufruitier seul est nul, aucun élément n’autorisant le preneur à croire en la qualité de propriétaire de cet usufruitier et aucune ratification tacite du bail par les nus-propriétaires n’étant intervenue par la suite. (C.Cas. 3e civ. 20 mai 2014, n° 13-11314). Ainsi, le bail peut néanmoins être validé par les juges, si ces derniers relèvent qu’aux yeux du fermier, l’usufruitier était le seul propriétaire apparent, ou qu’il agissait avec l’accord du nu-propriétaire. Le tribunal pourra également estimer que le nu-propriétaire a validé a posteriori la situation locative. Seul le nu-propriétaire peut demander l’annulation du bail. Le preneur ne saurait donc invoquer le défaut de concours du nu-propriétaire pour demander l’annulation du bail. De plus, l’action en nullité est strictement personnelle : elle ne se transmet donc pas à l’acquéreur de l’immeuble objet du bail (Cass. 3e civ., 14 nov. 2017, n°06-17.412)
Responsabilité de l’usufruitier
Attention donc, l’usufruitier qui a conclu un bail rural sans s’assurer de la participation du nu-propriétaire peut engager sa responsabilité vis-à-vis du fermier en cas d’annulation du bail, ce dernier pouvant alors demander des dommages et intérêts. Auparavant, ce dernier devait être de bonne foi pour pouvoir prétendre à une réparation (T. par. baux rur. Civray, 12 juin 1986 - Cass. 3e civ. , 26 févr. 1992). Mais depuis, la Cour de cassation a considéré que seul l’usufruitier a l’obligation de s’assurer du concours du nu-propriétaire pour consentir le bail (Cass. 3e civ., 16 avr. 2008, n° 07 12.381) de sorte que les décisions qui rejettent les demandes d’indemnisation sont désormais en principe rejetées. Toutefois, il n’y aura pas lieu à indemnisation si le locataire ne rapporte pas la preuve d’un préjudice certain ni d’un lien de causalité, dès lors qu’il a volontairement cessé son activité et quitté les lieux avant tout congé ou toute annulation judiciaire du bail (Cass. 3e civ., 25 oct. 2018, n° 17-11.276). À défaut d’accord du nu-propriétaire, l’usufruitier pourra cependant être autorisé par justice à conclure seul le bail rural.
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Article paru dans Viti 453 de juil
