La vente d’une parcelle en plusieurs lots peut entraîner la création d’une enclave, un terrain qui ne possède aucune issue ou une issue insuffisante pour les besoins de son exploitation. Dans quelles conditions est-il possible de les désenclaver ?
Selon l’article 684 du Code civil, si l'enclave résulte de la division d'un fonds par suite d'une vente, d'un échange, d'un partage ou de tout autre contrat, le passage ne peut être demandé que sur les terrains qui ont fait l'objet de ces actes. L'article 684 ne s'applique que si le propriétaire du fonds enclavé a procédé volontairement au morcellement et donc à la division de son fonds.
Selon la jurisprudence prise en application de cet article, deux conditions sont à réunir.
Dans un premier temps, il faut que la situation d'enclave soit la conséquence d'une division volontaire (vente, échange entre voisins, partage successoral, donation-partage, donation ou testament). Par exemple, il n’y a pas de caractère volontaire à la division opérée par une vente réalisée par le mandataire à la liquidation des biens du propriétaire.
D’autre part, s’agissant de la seconde condition, il faut que cette situation d’enclave soit le produit direct de cet acte volontaire. Cela implique de vérifier que le fonds d’origine, avant la division, bénéficiait bien d’accès à la voie publique et qu'il n'en a été privé que par la réalisation de l'opération de morcellement.
Si ces deux conditions sont remplies, alors le propriétaire du fonds enclavé est en droit de réclamer légalement un droit de passage prioritairement sur les fonds issus de la division.
Toutefois, attention, l’article 684 prévoit une exception à sa règle.
Le passage est-il suffisant ou insuffisant ?
En effet, selon l’alinéa 2, dans le cas où un passage suffisant ne pourrait être établi sur les fonds divisés, c’est l'article 682 du Code civil qui devient applicable. Il mentionne que « le propriétaire dont les fonds sont enclavés et qui n'a sur la voie publique aucune issue, ou qu'une issue insuffisante, soit pour l'exploitation agricole, industrielle ou commerciale de sa propriété, soit pour la réalisation d'opérations de construction ou de lotissement, est fondé à réclamer sur les fonds de ses voisins un passage suffisant pour assurer la desserte complète de ses fonds, à charge d'une indemnité proportionnée au dommage qu'il peut occasionner ».
Dans les textes, la notion d’insuffisance n’est pas clairement définie.
Un passage peut tout d'abord être regardé comme insuffisant lorsqu'il ne permet pas matériellement la desserte complète du fonds enclavé en vue de son exploitation normale, ou que la configuration des lieux est telle qu’il résulterait disproportion entre l'aménagement du passage sur les fonds issus de la division et la valeur de l'ensemble immobilier, ou encore que la sécurité des usagers ne serait pas assurée.
Ainsi, si le passage est impossible sur les fonds à l’origine de la division, c’est alors le terrain des autres voisins qui risque d’être exposé à la servitude. L’article 682 du Code civil serait alors applicable.
Article paru dans Viti Leaders de mars 2022
