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Défiscalisation immobilière

Tout comprendre du dispositif Pinel

Publié le 05/06/2020 - 09:09
Un particulier investisseur  qui acquiert ou qui fait construire un logement neuf, ou en état futur d’achèvement, avant le 31 décembre 2021, peut bénéficier d’une réduction d’impôt sur le revenu.  AlcelVision/Adobe Stock

Le dispositif Pinel permet une réduction d’impôt sur le revenu calculée en fonction du prix d’achat des logements neufs ou réhabilités, construits dans certaines zones, à condition de les louer. Reconduit jusqu’au 31  décembre  2021, il offre des possibilités de défiscalisation allant jusqu’à 6 000  euros par an.

La loi Pinel est un dispositif d’investissement locatif mis en place en septembre  2014, en remplacement de la loi Duflot. Portée par l’ancienne ministre du Logement, Sylvia Pinel, elle vise à soutenir la construction de logements neufs et à faciliter l’accès au logement aux ménages les plus modestes. Pour cela, le dispositif propose aux investisseurs de bénéficier d’une réduction d’impôt sur le revenu pour l’acquisition ou pour la construction d’un logement neuf, en contrepartie d’un engagement à le louer nu à usage d’habitation et à un prix inférieur à celui du marché, en respectant certaines conditions. L’investisseur en loi Pinel s’engage ainsi à louer le logement pendant une durée minimale de six ans. Il a cependant le choix, pour un avantage fiscal plus important, de prolonger la durée de location.

Une réduction d’impôt de 12, 18 ou 21  % du montantde l’investissement

Le dispositif Pinel s’assortit d’une réduction d’impôt proportionnelle au prix d’achat du logement, et ce, quelle que soit la zone dans laquelle se trouve l’investissement locatif. Cette réduction correspond à 2  % du prix d’achat du bien, chaque année pendant neuf ans, puis à 1  % du prix de revient, chaque année, de la dixième à la douzième année, en cas de prorogation de l’engagement locatif. L’économie totale est de 12 % du prix d’achat pour un engagement à louer de six ans, de 18  % pour une location de neuf ans. En louant pendant douze ans, l’économie est de 21 % du prix d’achat, dans la limite de 63 000 euros.

Ce pourcentage est appliqué dans la limite de certains plafonds. La défiscalisation s’applique sur deux logements maximum par an et par foyer fiscal, dans la limite de 300 000  euros. Par ailleurs, il existe un plafond de prix d’achat du logement de 5 500  €/m² de surface habitable pour les zones éligibles. Si le logement est vendu plus de 5 500  € le mètre carré, le prix retenu pour le calcul de l’abattement Pinel sera inférieur au prix réel. La réduction d’impôt maximale est donc de 6 000 euros par an les neuf premières années, et de 3 000  euros par an les trois dernières années.

Des conditions de location

Pour bénéficier du dispositif, l’investisseur doit s’engager de manière irrévocable et définitive sur une durée initiale de location. Après un premier engagement de six ans, le contribuable peut renouveler la durée d’engagement Pinel pour une période supplémentaire de trois ans, renouvelable encore une fois. Dans le cas d’un premier engagement de neuf ans, l’acquéreur a la possibilité de l’étendre jusqu’à douze ans.

Pour être éligibles au dispositif Pinel, les logements mis en location doivent respecter des plafonds mensuels de loyer. Ceux-ci varient en fonction de la zone Pinel (16,96  €/m² en zone A Bis pour l’année 2020, 12,59  €/m2 en zone A, 10,1 5 €/m2 en zone B1…) et sont fixés par le texte de loi. Ils sont revus chaque année afin de tenir compte de l’évolution du coût de la vie. Par ailleurs, le niveau de ressources du locataire ne doit pas excéder certains plafonds. Fixés annuellement par décret, ces plafonds dépendent des zones Pinel et sont calculés sur le revenu fiscal de référence de l’année N-2 du foyer fiscal du signataire du bail de location.

Enfin, dans le cadre du dispositif, l’investisseur est autorisé à louer son bien à ses ascendants ou à ses descendants sans perte du bénéfice de l’avantage fiscal, à condition que ceux-ci ne soient pas membres du foyer fiscal du propriétaire.

Des logements acquis neuf ou en état futur d’achèvement

Pour bénéficier de la réduction d’impôt Pinel, les logements doivent être neufs ou assimilés à des logements neufs. Il peut s’agir d’un logement nouvellement construit, acquis neuf ou en état futur d’achèvement (VEFA) par le contribuable, ou encore d’un logement ancien qui a fait l’objet de lourds travaux de réhabilitation (et qui est donc considéré comme remis à neuf). La transformation d’un local en logement d’habitation est également possible.

Le logement neuf doit être acquis ou construit entre le 1er  septembre  2014 et le 31  décembre  2021. Dans tous les cas, le bien doit être loué non meublé et être dédié à l’habitation principale du locataire. Il doit également respecter les normes thermiques et les performances énergétiques en vigueur. Pour les constructions nouvelles en particulier, il s’agit du respect de la réglementation thermique 2012 (RT 2012) ou de l’obtention du label Bâtiment basse consommation, BBC 2005.

Des Zones Pinel

Les logements éligibles doivent être construits dans des zones présentant un déséquilibre entre l’offre et la demande de logements. Seules trois zones du territoire sont éligibles. Il s’agit de la zone A Bis (Paris, Yvelines, Hauts-de-Seine, Seine-Saint-Denis, Val-de-Marne, Val-d’Oise), de la zone A (Ain, Alpes-Maritimes, Bouches-du-Rhône, Corse du Sud, Hérault, Nord, Oise, Rhône, Haute-Savoie, Seine-et-Marne, Yvelines, Var, Essonne, Saint-Denis, Val-de-Marne, Val-d’Oise) et de la zone B1 (grandes agglomérations de plus de 250 000 habitants, certaines villes du littoral et de la Corse du Nord). Après avoir bénéficié d’une année de transition, la zone B2 (communes allant de 50 000 à 250 000 habitants et non incluses dans la zone B1) n’est plus éligible au dispositif Pinel depuis le 1er janvier 2020.

Du nouveau en 2021
À compter du 1er  janvier 2021, le dispositif Pinel sera réservé aux investissements réalisés dans des logements situés dans un bâtiment d’habitation collectif, conformément à l’article 161 de la loi de finances pour 2020. Par ailleurs, l’article 164 de cette loi lance une expérimentation en Bretagne, jusqu’au 31  décembre 2021, visant à une régionalisation de l’aide. Après avis des instances régionales, c’est au préfet de déterminer les communes éligibles, ainsi que les plafonds de loyer et de ressources des locataires.

Article paru dans Viti Les Enjeux 32 de mai 2020

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