Dans de nombreuses régions, beaucoup d’exploitants agricoles ont des terres en fermage et non en propriété. Le bail rural constitue ainsi le cœur essentiel de leur outil de travail. Ce mois-ci, Jurisvin se penche sur la question de la transmission du bail aux descendants désireux de reprendre l’exploitation agricole familiale, et notamment sur la cession du bail au profit d’un descendant.
En cas de transmission d’un bail à un descendant, le principe général est la prohibition de la cession du bail rural. Cependant, il existe quelques exceptions.
Au nombre de celles-ci, on peut compter la cession du bail rural au profit du conjoint, du partenaire d’un Pacs ou de descendants, prévue à l’article L 411-35 du Code rural. La cession du bail rural au profit d’un descendant étant une faveur exceptionnelle au principe de prohibition, le législateur a encadré son régime.
Dans quelles conditions un bail est-il transmissible ?
La cession est subordonnée à l’autorisation préalable du bailleur. À défaut, elle peut être autorisée par le tribunal paritaire des baux ruraux. L’autorisation du bailleur peut être expresse ou tacite.
Elle est sanctionnée par la nullité de l’acte et constitue à elle seule un motif de résiliation du bail initial.
Comme il s’agit d’une exception, seul le preneur qui a respecté les obligations nées du contrat de bail bénéficie de ce droit. Par exemple, si le fermier a dégradé le fonds loué ou qu’il n’a pas régulièrement payé ses fermages, il ne pourra pas bénéficier de cette faculté.
Il y a souvent un contentieux important à ce sujet, lorsque le bailleur, d’une part, délivre un congé pour reprise de la terre louée et souhaite l’exploiter personnellement, et d’autre part, lorsque le preneur souhaite céder son bail à son descendant. Dans ce cas, c’est le tribunal paritaire des baux ruraux qui va apprécier les deux projets économiques afin de se prononcer.
Le cessionnaire doit par ailleurs respecter la législation relative au contrôle des structures. Au moment de la prise d’effet de la cession du bail, le cessionnaire doit faire connaître au bailleur la superficie et la nature des biens qu’il exploite. Si le cessionnaire est tenu d’obtenir une autorisation d’exploiter en application de l’article L 331-2 du Code rural, la validité de la cession est subordonnée à l’octroi de cette autorisation. La cession du bail est nulle en cas de refus définitif d’autorisation ou d’absence de présentation d’une demande dans le délai accordé par le préfet.
Le descendant doit-il être formé ?
Le bénéficiaire de la cession doit être en conformité avec les dispositions relatives au contrôle des structures, mais doit-il également respecter une compétence professionnelle spécifique ?
L’ordonnance du 13 juillet 2006 a introduit une disposition à l’article L 411-59 du Code rural, précisant que le bénéficiaire de la reprise doit justifier qu’il répond « aux conditions de capacité ou d’expérience professionnelle mentionnées aux articles L 331-2 et L 331-5 ou qu’il bénéficie d’une autorisation d’exploiter en application de ces textes ». Par suite, le bénéficiaire de la cession titulaire d’une autorisation d’exploiter n’est pas tenu de démontrer qu’il remplit les conditions de capacité ou d’expérience professionnelle visées par les articles R 331-1 du Code rural.
Concernant les effets de la cession du bail rural, le bénéficiaire de la cession devient seul preneur à bail. Il peut se prévaloir de tous les droits attachés à cette qualité, comme il est soumis à toutes les obligations qu’elle fait naître.
Quelle durée pour un bail transmis ?
En principe, la durée du bail ne se trouve pas modifiée par cette cession. Cependant, selon l’article L 411-8 du Code rural, si le descendant du preneur a obtenu la cession du bail à son profit, il ne sera considéré comme ayant bénéficié d’un premier bail que si cette cession est antérieure de six ans au moins à la date d’expiration du bail. Dans le cas contraire, un nouveau bail, ou le bail renouvelé, constitue un premier bail.
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Article paru dans Viti Leaders de mars 2022
