Selon la loi, celle des parties qui connaît une information dont l’importance est déterminante pour le consentement de l’autre doit l’en informer dès lors que, légitimement, cette dernière ignore cette information ou fait confiance à son cocontractant. Les informations qui ont une importance déterminante sont celles qui ont un lien direct et nécessaire avec le contenu du contrat ou la qualité des parties. Il incombe à celui qui prétend qu’une information lui était due de prouver que l’autre partie la lui devait, à charge pour cette autre partie de prouver qu’elle l’a fournie.
Dans la rédaction du contrat, les contractants ne peuvent ni limiter, ni exclure ce devoir d’information. Outre la responsabilité de celui qui en était tenu, le manquement à ce devoir d’information peut entraîner l’annulation du contrat.
Prenons un exemple concret tiré d’une décision rendue en février 2020 par la Cour de cassation, pour comprendre les contours de cette obligation importante.
Cas pratique sur une vente de biens immobiliers
Monsieur Chenin a vendu à M. et Mme Savagnin un bien immobilier composé de plusieurs bâtiments. Ce bien se trouve à moins de cent mètres de l’exploitation classée, exploitée par M. Chenin fils.
S’étant vu refuser un permis de construire pour aménager l’un des bâtiments en gîte rural, M. et Mme Savagnin ont assigné leur vendeur en nullité de la vente pour défaut d’information quant à la présence de cette installation, sur le fondement du dol et subsidiairement sur celui de l’erreur.
Selon la Cour de cassation, les acquéreurs ne démontraient pas que le vendeur leur avait dissimulé, dans l’intention de vicier leur consentement, le fait que la distance entre les bâtiments vendus et les installations classées de l’exploitation agricole de M. Chenin fils pouvait interdire l’obtention d’un permis de construire.
Ensuite, toujours dans cette même affaire, la Cour de cassation a estimé que les acquéreurs n’avaient pas fait de l’obtention d’un permis de construire aux fins d’aménager les bâtiments en gîtes en vue de leur exploitation une condition formelle de l’acquisition, rien ne démontrant qu’ils avaient fait entrer une telle condition dans le champ du contrat conclu avec M. Chenin.
Le législateur et les tribunaux ont donc entendu limiter le devoir d’information : celui-ci ne porte pas indifféremment sur toutes les circonstances relatives au contrat mais seulement sur celles qui sont décisives pour le cocontractant. L’information doit donc porter sur le contenu du contrat, c’est-à-dire sur le bien immobilier, et non sur l’environnement, totalement étranger au contrat, si cet environnement n’a pas été posé en condition dans le contrat. Par exemple, le vendeur a l’obligation de donner toutes informations à l’acheteur concernant les qualités intrinsèques de son bien (bâtis, constructions, assurance décennale, vices cachés, nature des sols…).
Pour des raisons de sécurité juridique, l’objet de l’information dans le cadre d’un contrat ne réside que dans la chose vendue, et non dans son environnement.
