Le versement d’un pas-de-porte est interdit

Madame Gamay est propriétaire de vignes qu’elle loue à Monsieur Syrah. Ce dernier partant à la retraite, il a trouvé un jeune fermier pour racheter son exploitation, Monsieur Pinot. Monsieur Pinot souhaiterait reprendre également les parcelles en fermage de Madame Gamay. Cette dernière n’y voit pas d’objection mais souhaiterait que Monsieur Pinot verse une indemnité lors de la conclusion du nouveau bail, car elle estime que le fermage ne lui procure qu’un trop modeste revenu. Ils se sont donc entendus pour qu’une somme de 5 000 € soit versée à Madame Gamay. Ce versement est-il pourtant légal ?

L’article L.411-74 du Code rural prévoit que « sera puni d’un emprisonnement de deux ans et d’une amende de 30 000 € ou de l’une de ces deux peines seulement, tout bailleur, tout preneur sortant ou tout intermédiaire qui aura, directement ou indirectement, à l’occasion d’un changement d’exploitant, soit obtenu ou tenté d’obtenir une remise d’argent ou de valeurs non justifiée, soit imposé ou tenté d’imposer la reprise de biens mobiliers à un prix ne correspondant pas à la valeur vénale de ceux-ci. » Ainsi, le propriétaire foncier ne peut donc réclamer le paiement d’un pas-de-porte lors de la conclusion ou de la cession d’un bail, sans être sanctionné, que ce soit au titre d’un supplément de loyer ou d’une indemnité compensatrice. De même, le fermier qui cède son exploitation ne peut réclamer au nouveau locataire le paiement d’un prix de cession dans le cadre du transfert du bail.

Le pas-de-porte est interdit ; il est possible de demander le remboursement

Bien entendu, la personne qui a versé indûment ces sommes est en droit d’en demander le remboursement. Cette action en répétition exercée à l’encontre du bailleur est recevable pendant toute la durée du bail initial et des baux renouvelés ainsi que, en cas d’exercice du droit de reprise, pendant un délai de dix-huit mois à compter de la date d’effet du congé.

Toutefois, dans une récente décision, la Cour de cassation a précisé que cette action en répétition de l’indu n’est pas réservée au seul locataire et qu’elle est ouverte à celui qui, à l’occasion d’un changement d’exploitant, a réglé la somme indue au bailleur pour le compte du preneur (Cass. 3e civ., 26 janv. 2017, n° 15-12.737) : en l’espèce c’est la société bénéficiaire de la mise à disposition des biens loués qui avait payé des sommes déguisées par des factures pour la vente de biens inexistants. Ainsi le paiement de la somme demandée par Madame Gamay est totalement illicite, et cette dernière risque non seulement de devoir la rembourser, mais également de devoir payer une amende (voire une peine d’emprisonnement…).

Pour un conseil adapté, n’hésitez pas à consulter votre notaire.

Article paru dans Viti Leaders n° 426 de juillet/août 2017