Peut-on construire un gîte rural en zone agricole? Quelles sont les règles d'urbanisme applicables?
En principe, la constructibilité est très limitée dans les zones agricoles, peu importe l'existence ou non d'un document d'urbanisme (carte communale, plan local d'urbanisme…). Ce principe d'inconstructibilité limite nécessairement le champ d'action des viticulteurs qui souhaiteraient construire un gîte rural sur leur exploitation ou encore transformer un bâtiment agricole en gîte.
La commune est couverte par le Règlement national d'urbanisme (RNU)
L'article L.111-1-2 du Code de l'urbanisme dispose qu'en l'absence de document d'urbanisme, seules sont autorisées, en dehors des parties actuellement urbanisées de la commune, les constructions et installations nécessaires à l'exploitation agricole.
Une décision du Conseil d’État s'est en ce sens opposée aux autorisations de construire des gîtes dans des zones agricoles, précisant qu'un gîte rural ne peut en effet être considéré comme nécessaire à l'exploitation agricole, alors même que les revenus qui découlent de cette activité sont indispensables à l'équilibre économique de l'exploitation (CE, 14 février 2007, n°282398).
La commune est couverte par un plan local d'urbanisme (PLU)
La loi pour l'accès au logement et un urbanisme rénové (loi Alur) du 24 mars 2014, complétée par la loi d'avenir d'avenir pour l'agriculture du 13 octobre 2014, est venue préciser et étendre la notion de constructibilité en zone naturelle et agricole.
En zone agricole (zone A) et naturelle (zone N) des PLU, seules sont autorisées les constructions ou installations nécessaires à l'exploitation agricole, sauf:
- si le règlement délimite dans ces zones des secteurs de taille et de capacité d'accueil limités (Stecal), dans lesquels il est expressément prévu la possibilité de créer un gîte rural;
- si on envisage de changer la destination d'un bâtiment agricole existant (art. L.123-1-5.II.6°, 7e alinéa du Code de l'urbanisme). Auparavant, seuls étaient concernés les bâtiments agricoles remarquables, c'est-à-dire présentant un intérêt architectural ou patrimonial. Ce changement de destination ne doit compromettre ni l'exploitation agricole ni la qualité paysagère du site et sera soumis à l'avis conforme de la commission concernée en fonction de la zone;
- si on envisage l'extension d'un bâtiment existant à usage d'habitation (art. L.123-1-5.II.6°, alinéa 8 du Code de l'urbanisme). Auparavant, seules les extensions nécessaires à l'exploitation agricoles ou effectuées dans le cadre du Stecal étaient autorisées. Cette extension ne doit compromettre ni l'activité agricole ni la qualité paysagère du site.
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