Bien que le législateur offre peu de liberté dans le cadre de la fixation des fermages, il n’en demeure pas moins que le bailleur ou le fermier a la possibilité de faire réviser, au cours du bail ou de son renouvellement, le prix du fermage. Les parties disposent, en réalité, de trois possibilités.
La première possibilité réside dans les dispositions de l’article L411-13 du Code rural, selon lequel le preneur ou le bailleur qui, lors de la conclusion du bail, a contracté à un prix supérieur ou inférieur d’au moins 1/10e à la valeur locative, peut, au cours de la 3e année de jouissance, et une seule fois pour chaque bail, saisir le tribunal paritaire des baux ruraux qui fixe alors, pour la période du bail restant à courir, le prix normal du fermage.
Il s’agit, en réalité, pour les parties de faire rectifier l’erreur qui aurait pu être commise dans le cadre de la fixation du prix du bail au moment de la conclusion de ce dernier.
Il faut donc démontrer, au préalable, une erreur d’au moins 1/10e de la valeur locative, et faute de démonstration, il ne sera pas possible de saisir le tribunal paritaire des baux ruraux.
Rester en phase avec les minima et les maxima
La 2e possibilité réside dans l’adéquation du prix du fermage aux maxima et minima prévus par l’arrêté préfectoral.
Si ces grilles d’évaluation sont modifiées, il est alors possible de faire modifier le loyer lors du renouvellement du bail.
Cette possibilité réside dans les dispositions de l’article L411-11 du Code rural, selon lesquelles « si ces maxima et minima sont modifiés le prix des baux en cours peut être révisé lors du renouvellement, et s’il s’agit d’un bail à long terme, en début de chaque période de neuf ans ».
Faute d’accord entre les parties sur cette révision, il conviendra alors, là encore, de saisir le tribunal paritaire des baux ruraux pour fixer le nouveau prix du bail.
À l’amiable
Enfin, il existe une 3e solution qui est beaucoup plus souple que les deux précédentes, afin de faire réviser le prix du bail.
En effet, selon les dispositions de l’article L411-50 du Code rural, les parties ont toujours la possibilité de prévoir un nouveau montant de fermage du bail renouvelé. Faute d’accord entre les parties, c’est le tribunal paritaire qui fixera le prix du nouveau bail renouvelé, sans qu’il n’y ait, ici, de condition, contrairement aux précédentes solutions.
Lors de la fixation du fermage du bail renouvelé, il n’y a pas lieu de tenir compte des améliorations culturales apportées au fonds loué par le preneur car celles-ci ne doivent être appréciées qu’à la résiliation du bail.
En pratique, bien souvent, il est nécessaire de recourir à une expertise judiciaire afin de permettre au tribunal de l’éclairer sur la révision du bail.
