Pour certains motifs qualifiables de fautes du fermier, le bailleur peut demander la résiliation judiciaire du bail rural en saisissant le tribunal paritaire des baux ruraux. Les motifs recevables ne relèvent pas uniquement d’un défaut de paiement des loyers.
Les terres laissées en friche, l’arrachage sans accord, la détérioration des bâtiments, l’insuffisance de main-d’œuvre par rapport aux besoins de l’exploitation sont des motifs de résiliation du bail d’un fermier.
Selon l’article L411-31 du Code rural, et sauf clause contraire, le bailleur ne peut demander la résiliation du bail que s’il justifie de deux défauts de paiement de fermage ou de la part de produits revenant au bailleur ayant persisté à l’expiration d’un délai de trois mois après mise en demeure postérieure à l’échéance. Cette mise en demeure devant revêtir une certaine forme selon la loi.
Mais au-delà de ces motifs financiers de résiliation, d’autres fautes peuvent être reprochées au fermier.
Le défaut d’entretien des terres louées
Les agissements du fermier qui sont de nature à compromettre la bonne exploitation du fonds peuvent être considérés comme des fautes. Ainsi, le législateur sanctionne le péril économique que fait subir le fermier négligeant au fonds loué. Le défaut d’entretien des terres louées constitue un motif de résiliation du bail. Le preneur a une obligation de jouissance active. C’est pourquoi l’état d’inculture, en ce qu’il compromet la bonne exploitation du fonds, fonde un motif de résiliation. Toutefois, le bailleur ne peut poursuivre la résiliation du bail au motif que l’un des copreneurs ne participe pas à l’exploitation que s’il démontre par ailleurs que l’exploitation du fonds est compromise.
Pour que le bailleur puisse demander la résiliation du bail, il doit donc non seulement démontrer une faute du bailleur, mais aussi démontrer que les agissements du fermier ont pour conséquence de compromettre la bonne exploitation, étant précisé que bailleur peut alors saisir le tribunal sans attendre que la situation soit irrémédiablement compromise.
Faute sur la plantation ou l’arrachage
Sont ainsi des motifs de résiliation, retenus par les tribunaux, le fait de laisser les bâtiments d’exploitation tomber en ruines (à moins d’être justifié par son vieillissement ou son état), ou l’arrachage de vignes sans accord demandé au bailleur, le sous-outillage du fermier ou le manque de main-d’œuvre par rapport aux besoins de l’exploitation.
La non-conformité des plantations, aux conditions de l’AOC, effectuées par le preneur, compromet aussi la bonne exploitation et constitue donc un motif de résiliation du bail.
Le non-respect des clauses environnementales, lorsque le bail rural prévoit des clauses imposant au preneur des pratiques culturales respectueuses de l’environnement, peut aussi entraîner la résiliation du bail. Il en est de même dans le cas d’un apport du bail à une société sans l’agrément du bailleur, la mise à disposition du bail à une société, l’échange de parcelles louées sans information du bailleur.
Par ailleurs, lorsque le preneur utilise le bien loué pour un usage autre que celui prévu au bail, le bailleur peut demander la résiliation du bail. Il faut cependant que ce changement de destination soit important et irréversible.
L’appréciation des faits relève du pouvoir souverain des juges. Les motifs de résiliation judiciaire s’apprécient au jour de la demande en justice et non au jour du jugement. Mais dans tous les cas, les défauts de paiement qui sont reprochés au fermier ou les agissements fautifs ne privent pas le fermier, dans le cadre de sa défense, d’invoquer pour éviter la résiliation de son bail des causes de force majeure ou de simples raisons sérieuses et légitimes.
Alexis Gaucher-Piola, spécialiste en droit rural, avocat au barreau de Libourne et de Bordeaux gaucher-piola@avocatline.com
Article paru dans Viti Leaders 460 d'avril 2021
