Madame Muscat est propriétaire de vignes qu’elle loue et dont la valeur est évaluée à 500 000 €. Âgée de 62 ans, elle souhaite commencer à transmettre son patrimoine, afin d’éviter que ses deux enfants paient trop de droits, lorsqu’elle viendra à décéder. Elle prévoit de leur faire une donation à chacun de la moitié de ses vignes.
En matière de biens ruraux, il existe un dispositif qui permet d’exonérer partiellement de droits de mutation la transmission de biens fonciers loués par bail à long terme. Cette exonération partielle est subordonnée à plusieurs conditions :
• les biens loués doivent être des immeubles à destination agricole, c’est-à-dire : terres agricoles, bâtiments d’exploitation mais également les bâtiments destinés à l’habitation de l’exploitant ou du personnel ;
• le bail doit avoir une durée d’au moins 18 ans ;
• 2 ans doivent s’écouler entre le bail et la donation, si le donataire est titulaire du bail ;
• le donataire devra conserver la propriété de ces biens pendant 5 ans (ex : pas de vente ou donation du bien durant ce délai, quand bien même la mutation ne porterait que sur l’usufruit ou la nue-propriété du bien).
Lorsque la valeur totale des biens transmis n’excède pas 101 897 euros, ils sont exonérés à concurrence des trois quarts de leur valeur ; au-delà, le pourcentage est ramené de 75 % à 50 %.
Exemple 1 : le bien est loué par bail rural de 9 ans
Chaque enfant va bénéficier d’un abattement de 100 000 € : l’assiette taxable pour chaque enfant est donc de 250 000 – 100 000 = 150 000 €.
Total des droits de mutation : 28 194 €, soit un montant de droits pour les deux enfants de 56 388 €.
Exemple 2 : le bien est loué par bail rural à long terme
La part de chaque enfant va faire l’objet d’une exonération des ¾ jusqu’à 101 897 € ; reste une somme taxable de 25 474,25 euros. Puis d’une exonération de 50 % pour le surplus, soit pour 250 000 € – 101 897 € = 148 103 € ; reste une somme taxable de 74 051,50 euros.
La part taxable est donc de 25 474, 25 + 74 051,5 = 99 525,75 € au lieu de 250 000 € initialement.
Le montant de la donation étant inférieur au montant de l’abattement de chaque enfant (100 000 €), aucun droit de mutation ne sera dû. Toutefois, il faudra attendre 15 ans pour récupérer cet abattement de 100 000 € et pouvoir effectuer une nouvelle donation.
Exemple 3 : le bien est loué par bail à long terme et transmis en nue-propriété
La part de chaque enfant va être grevée de la valeur de l’usufruit : vu l’âge de Mme Muscat, son usufruit est évalué à 40 %. Valeur du bien donné pour chaque enfant : 250 000 € – 40 % = 150 000 €.
La part de chaque enfant va ensuite faire l’objet d’une exonération des ¾ jusqu’à 101 897 € ; reste une somme taxable de 25 474,25 euros. Puis d’une exonération de 50 % pour le surplus, soit pour 150 000 € – 101 897 € = 48 103 € ; reste une somme taxable de 24 051,50 €.La part taxable est donc de 49 525,75 euros.
Le montant de la donation étant inférieur au montant de l’abattement de chaque enfant : aucun droit de mutation ne sera donc dû.
De plus, il restera un solde d’abattement pour chaque enfant de 50 474,25 € qui pourra être utilisé dans le cadre d’une donation sans attendre 15 ans.
Pour un conseil adapté, n’hésitez pas à consulter votre notaire.
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Article paru dans Viti hors-série Les Enjeux de décembre 2017
