L'une des obligations essentielles à la charge du fermier, dans le cadre d'un bail rural, est le paiement des fermages. Le défaut de paiement des fermages est ainsi sévèrement sanctionné par la résiliation du bail rural. Cependant, cette résiliation n'est pas automatique…
Les dispositions d'ordre public des articles L. 411-31 et L. 411-53 du Code rural n'autorisent la résiliation du bail rural pour défaut de paiement des fermages que dans le cas où ont été constatés deux défauts de paiement ayant persisté à l'expiration d'un délai de trois mois après mise en demeure postérieure à l'échéance, délivrée par le bailleur. La mise en demeure doit, sous peine de nullité, rappeler le texte de l'article L. 411-31, I, 1° du Code rural et de la pêche maritime prévoyant la résiliation du bail pour défauts réitérés de paiement de fermage.
La Cour de cassation précise qu’il n'est pas nécessaire que les deux mises en demeure portent sur des échéances de fermage différentes. En revanche, bien qu'il ne soit pas nécessaire que les deux mises en demeure portent sur des échéances de fermage différentes, les mises en demeure délivrées au titre d’une seule échéance doivent dans tous les cas être séparées par un délai minimal de trois mois.
Mise en demeure : des détails de forme qui comptent
La mise en demeure doit, dans tous les cas, être adressée très précisément à la personne du fermier. Ainsi, en dépit du défaut de paiement des fermages, une demande de résiliation du bail serait clairement irrecevable si la mise en demeure était faite à l'EARL bénéficiaire d’une mise à disposition des terres et non à des époux co-fermiers, demeurés seuls titulaires du bail.
Par ailleurs, la Cour de cassation a pu juger, dans une décision rendue en 2022, que ne constitue pas d'une réception efficace une lettre recommandée portant mise en demeure de payer le fermage, pourtant correctement adressée, la signature de l'accusé de réception par une personne autre que son destinataire et non mandatée par celui-ci. La décision est sévère et peu favorable à la protection des intérêts du bailleur !
Si le fermier ne s'est pas acquitté de son fermage à l'expiration du délai de trois mois ouvert par les mises en demeure, le preneur conserve la possibilité de régulariser sa situation jusqu'à la saisine du tribunal par le propriétaire. Autrement dit, le fermier échappera à des résiliations du bail s’il s'acquitte de la totalité des fermages échus avant l'assignation diligentée par le bailleur. Si, en revanche, il s'acquitte des fermages échus après l'assignation, il sera alors trop tard et le tribunal paritaire des baux ruraux ne pourra que prononcer la résiliation du bail rural et l'expulsion.
