Baux ruraux : qui paie les travaux de mise aux normes ?

M. Cabernet est locataire des vignes et des chais qu’il exploite. Il a financé la mise aux normes d’un local phyto et il a mis en place un système de traitement des effluents viti-vinicoles. Ayant atteint l’âge de la retraite, son bail va prendre fin et il a procédé à une estimation de son indemnité de sortie compte tenu des améliorations qu’il a apportées aux biens loués. Mme Viognier, bailleur, refuse d’intégrer les dépenses de mises aux normes dans le calcul de son indemnité, au motif qu’elle ne lui a jamais donné son autorisation expresse pour ces travaux.

En principe, le preneur doit obtenir l’accord préalable du bailleur pour les travaux qu’il a effectués, afin de pouvoir prétendre à une indemnité de sortie. Toutefois, l’article L411-73, 2° du Code rural prévoit une dérogation : « En ce qui concerne les travaux imposés par l’autorité administrative, le preneur notifie au bailleur la proposition de réaliser les travaux. Le bailleur peut décider de les prendre en charge dans un délai fixé en accord avec le preneur. En cas de refus du bailleur ou s’il ne répond pas dans les deux mois de la notification, ou s’il ne respecte pas son engagement d’exécuter les travaux prescrits dans le délai convenu, le preneur est réputé disposer de l’accord du bailleur pour l’exécution de ces travaux. »

La Cour de cassation a d’ailleurs très récemment rendu une décision dans ce sens (Cass. 3e civ., 20 oct. 2016, n° 15-20.364), confirmant que l’indemnisation du preneur sortant pour des travaux de mise aux normes imposés par l’Administration pris en charge par lui en cours de bail n’est pas subordonnée à l’accord préalable du bailleur.

Comment est fixée l’indemnité pour les améliorations apportées aux bâtiments ?

L’article L411-71 du Code rural prévoit qu’en ce qui concerne les bâtiments et les ouvrages incorporés au sol, l’indemnité est égale au coût des travaux, évalué à la date de l’expiration du bail, réduit de 6 % par année écoulée depuis leur exécution.

Toutefois, dans les conditions déterminées par décret en Conseil d’État, il pourra, pour les bâtiments d’exploitation, les bâtiments d’habitation et les ouvrages incorporés au sol, être décidé par décision administrative de calculer les indemnités en fonction de tables d’amortissement déterminées à partir d’un barème national (il faut se rapprocher de la DDTM pour connaître l’arrêté éventuellement applicable dans son département). En tout état de cause, l’indemnité n’est due que dans la mesure où les aménagements effectués conservent une valeur effective d’utilisation ; de sorte que le fermier ne pourra prétendre à aucun remboursement si les bâtiments ou ouvrages ne sont plus utilisables.

Comment prouver les améliorations ?

Oh combien important mais souvent négligé, l’état des lieux est le moyen de preuve le plus sûr ! En effet, pour déterminer si des améliorations ont été apportées par le preneur, il faut pouvoir comparer l’état de l’exploitation à l’entrée et à la sortie de ce dernier. à défaut d’état des lieux, on pourra toutefois apporter tout élément de preuve admis par les juges, mais qui pourra s’avérer beaucoup moins efficace pour justifier du montant de l’indemnisation. On ne le rappelle jamais assez, mais l’état des lieux n’a pas été conçu pour alourdir les obligations des parties au bail : il s’agit réellement de l’assurance de faciliter la fin des relations contractuelles entre bailleur et preneur ! Pour un conseil adapté, n’hésitez pas à consulter votre notaire.

Pour un conseil adapté, n’hésitez pas à consulter votre notaire.

Article paru dans Viti hors-série Les Enjeux de mai 2017