Madame Vermentino est propriétaire de vignes qu’elle loue à son frère, Monsieur Nielluciu, par bail rural à long terme. D’après les estimations qu’elle a faites, elle devrait être imposable à l’ISF l’année prochaine. Elle s’interroge sur la possibilité de bénéficier d’une exonération.
Les biens ruraux peuvent être totalement exonérés d’ISF, dès lors que l’on peut les qualifier de biens professionnels. Ce sera le cas si les conditions suivantes sont remplies :
• ils doivent être loués par bail rural à long terme (ou par bail cessible), soit une durée de plus de 18 ans ;
• le preneur doit utiliser le bien dans l’exercice de sa profession principale, c’est-à-dire que l’activité doit lui procurer plus de la moitié de ses revenus ;
• le bail doit être consenti par le bailleur au profit de son conjoint, un frère ou une sœur, le frère ou la sœur de son conjoint, un ascendant, un descendant ou le conjoint d’un ascendant ou descendant.
Les biens loués seront également considérés comme des biens professionnels si le bail a été consenti à une société agricole contrôlée à plus de 50 % par des personnes du cercle familial ci-dessus visé. Les parts seront alors exonérées mais seulement à concurrence de la participation détenue dans la société d’exploitation par des personnes du cercle familial qui y exercent leur activité principale.
L’exonération partielle est aussi possible
Si ces conditions ne sont pas toutes remplies, les biens ruraux loués pourront néanmoins être exonérés partiellement, lorsque :
• les biens sont loués par bail rural à long terme (ou par bail cessible), soit pour une durée de plus de 18 ans ;
• le bail est consenti à une personne du cercle familial (cf. ci-dessus) ;
• le preneur ne les utilise pas dans l’exercice de sa profession principale.
Dans ces conditions, l’exonération est de 75 % de la valeur des biens ne dépassant pas 101 897 euros et de 50 % au-delà.
Auparavant le montant de cette limite faisait l’objet d’une révision annuelle automatique. Avec la dernière loi de finances pour 2015, cette limite est alignée sur le montant applicable en matière de droits de mutation à titre gratuit, soit 101 897 euros et ne subira plus d’actualisation annuelle. Ces dispositions s’appliquent à compter de l’ISF 2015.
L’exemple
La profession principale du preneur, Mr Nielluciu, n’est pas celle d’exploitant viticole mais d’instituteur, les biens ne remplissent pas les conditions d’exonération totale. Ils peuvent toutefois bénéficier de l’exonération partielle. La valeur des biens loués est de 143 000 euros.
• Jusqu’à 101 897 euros, la base taxable est réduite de 75 %, soit 25 474,25 euros
• de 101 897 euros à 143 000 euros, soit 41 103 euros, la base taxable est réduite de 50 %, soit 20 551,50 euros
Au total, la base taxable est donc de 46 025,75 euros au lieu de 143 000 euros.
Pour un conseil adapté, Madame Vermentino aura tout intérêt à consulter son notaire.
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Article paru dans Viti n°416 de mai/juin 2016
