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Foncier bordelais

Vente de vignobles: vers un marché déséquilibré

Publié le 10/02/2014 - 15:26

Un état d’esprit qui n’est pas vraiment à l’optimisme, c’est le constat que fait Geoffroy Braichotte, spécialiste des transactions de propriétés viticoles en région bordelaise, chez Quatuor Vignobles, membre du réseau Vinéa Transaction.

D'après différentes études, l’offre va s'amplifier alors qu’il devient de plus en plus difficile de trouver des acheteurs.

Avec les épisodes de grêle qu’ont connus les viticulteurs en 2013, certaines exploitations qui vivaient déjà sur les réserves, ont été encore plus fragilisées. Cette situation va probablement entraîner une augmentation des ventes de propriétés dans certains secteurs.

Actuellement, sur les 7 000 propriétés viticoles "professionnelles" en Gironde, on estime que 300 à 400 sont en vente, soit près de 5% des exploitations. Dans les dix ans à venir, une grande part des viticulteurs girondins va atteindre l’âge de la retraite et beaucoup d’entre eux n’ont pas de successeur connu, ce qui va certainement contribuer à la mise sur le marché de nouvelles propriétés.

D’après Geoffroy Braichotte, dans la région bordelaise, le prix de l’hectare varient entre 10 000 euros et 3 millions d’euros selon les appellations, la qualité du terroir et l'état de la vigne. Au prix le plus élevé, on retrouve les grands crus classés et notamment dans le Médoc: les appellations margaux, pauillac, saint-julien et saint-estèphe.

Pour Saint-Émilion la situation est un peu plus complexe: les prix varient entre 130 000 euros et 1,5M€ pour les grands crus classés et certains pomerols.
En pessac-léognan nous avons beaucoup de demandes, mais l’offre est très limitée. Depuis dix ans, le prix des terres viticoles a flambé. En 2004, on vendait à environ 200 000 €/ha. Aujourd’hui l’hectare se vend autour de 400 000 euros.
À l'inverse, en castillon-côte-de-bordeaux, les prix étaient très élevés dans les années 2000 atteignant parfois les 60 000 €/ha en 2004. Actuellement, l’hectare se vend entre 15 000 et 20 000 € car la commercialisation des vins n'est pas toujours facile malgré leur qualité.

Les acheteurs ont donc le choix, et c’est aussi pour cette raison que les processus de vente sont plus longs, d’où l’importance d’avoir des biens vendables au prix du prix du marché.

Qui sont les acheteurs ?

Les principaux acheteurs sont asiatiques et notamment chinois, même s’ils passent souvent pas des intermédiaires. Les Chinois n’achètent quasiment que dans le Bordelais, on a pu observer seulement une transaction en Bourgogne et une autre dans les Côtes-du-Rhône.

Jusqu’en 2012, ils achetaient beaucoup dans l’Entre-deux-mers où il y a avait peu de demandes. Leurs critères d’achats étaient une appellation en rouge et un château avec beaucoup de cachet. Depuis un an, ils montent en gamme avec l’achat de propriétés en grands crus classés tels que saint-émilion et cru bourgeois, ce qui peut créer une concurrence avec les acheteurs français.

Néanmoins, certains Chinois qui ont acquis des propriétés ces dernières années envisageraient de revendre:

Ils ne viennent en général que quelques fois par an et ont laissé l’équipe en place. Le management des salariés et la culture d'entreprise sont très différents entre les Français et les Chinois, ce qui cause parfois problèmes.
De plus, l’accident d’hélicoptère en décembre a eu, d'après certains de nos partenaires, un impact sur les demandes des clients chinois, car ils sont assez superstitieux.

Des viticulteurs d’autres régions sont également acquéreurs, en particulier des Champenois qui veulent développer leur activité, ou des viticulteurs locaux qui souhaitent s'agrandir.

Ces acheteurs recherchent des vignes en bon état, avec un terroir de qualité et un minimum de bâtiments.

Enfin, certains chefs d’entreprise français, entre 40 et 50 ans, souhaitent investir et s’installer dans une propriété viticole. Ce sont des personnes qui ont réussi professionnellement, qui ont les moyens financiers, mais qui n’ont pas d’expérience dans le domaine viticole. Certains se découragent après plusieurs visites.

Malgré ce déséquilibre, le marché des transactions reste actif, conclut Geoffroy Braichotte.

Retrouvez, avant fin février sur mon-Viti, un article sur les points importants à connaître avant de vendre.

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